רכישת דירה להשקעה בדובאי
דירות להשקעה בדובאי
דובאי מציעה למבקריה מגוון השקעות שונות ומהווה מוקד משיכה לעשירי העולם, לאנשי עסקים ולתיירים רבים. במאמר זה נלמד על תהליך רכישת דירה להשקעה בדובאי.
עובדה זו היא נובעת משתי סיבות עיקריות:
- מדי שנה מתקיימים בדובאי אירועי ספורט ותרבות רבים, זאת לצד האטרקציות הגדולות והידועות של דובאי, והכל במטרה למנף עצמה כמרכז תיירותי ותרבותי מוביל.
- כיום דובאי מציעה מגוון רחב של אופציות שונות לנכסים שונים, מדירות יוקרה, וילות על חוף הים ועד בתי עירוניים וחמימים – בדובאי יש את כל המבחר שתרצו מבחינת נדל”ן ומחיריה לנכסים בסדר גודל יוקרתי שכזה, בהשוואה למחירי נכסי נדל”ן יוקרתיים דומים ברחבי העולם, הם סבירים ונוחים למדי.
בעבר, רכישת דירה להשקעה בדובאי או רכישת נכס, על ידי משקיעים ורוכשים זרים, בעיר דובאי הייתה תהליך מורכב מאוד ובשנים האחרונות הממשלה לא אפשרה לזרים לקנות נכס ולקבל את החזקה על נכסים בדובאי.
בשל העניין הרב של משקיעים זרים בנדל”ן בדובאי, הודיע השייח’ מוחמד בן ראשיד אל מקטום על חוקי נדל”ן חדשים בדובאי המאפשרים לזרים לחתום על חוזי שכירות בדובאי ואף לקבל אישור ולהגיש בקשה לחכירת קרקעות לתקופה של 10 עד 99 שנים באזורים ספציפיים בדובאי.
זכויות החזקה הללו דומות מאוד באופיין לזכויות בעלות על נכסים במדינות אחרות ואף לאלו אצלנו, לדוגמא, האפשרות והיכולת להעביר את הבעלות לאחר.
כיום, דובאי ידועה כי מי שמציעה למשקיעים בה תנאים טובים מאוד לרכישת נכס, מעניקה אשרת שהייה (ויזות) מיוחדות למשקיעים בנדל”ן, אשרות ארוכות טווח המאפשרות, למשקיעים בנדל”ן בדובאי, לחיות, לעבוד ואף ללמוד באיחוד האמירויות.
על מנת להחזיק “בבעלות חופשית” על נכסים באזורים ספציפיים, על הקונים לקבל אישור מהממשלה קודם לכן. אך אזורים שכבר קיבלו אישור, למכור לזרים, כבר מאפשרים לכל אדם או חברה זרה לרכוש ולהחזיק נכסים בדובאי.
נתונים על קניית דירה בדובאי
את דובאי ניתן לחלק כיום לשלושה אזורים בעלי טווחי מחירים שונים, הכוללים את האזורים “הזולים”, האזורים “הממוצעים” והאזורים “היקרים”.
על פי הפרסומים השונים וניתוח כללי, המחיר הממוצע לדירה בדובאי עומד על 743,237 דירהאם (כ-700 אלף שקל), ו-2.6 מיליון דירהאם (2.42 מיליון שקל) לבית פרטי.
על פי סקרי השוק השונים, שיש לציין שנעשו על מחירי דירה סטנדרטית, דירות מגורים בנות חדר או שניים וסלון רחב, בשטחים של כ- 70-120 מ”ר, שהן הדירות הנפוצות ביותר בעיר, יחשבו ע”פ מטר מרובע כפי שיוצג להלן:
נקודת המוצא היא כי השווי הממוצע למ”ר בעיר הינו כ-11,900 דירהאם (כ-11,000 ₪).
- השווי למ”ר באזורי הביקוש של העיר הינו כ-18,300 דירהאם (כ-17,000 ₪).
- השווי למ”ר ברחבי העיר הינו כ-10,800 דירהאם (כ-10,000 ₪).
- השווי למ”ר באזורים הזולים של העיר הינו כ- 6,500 דירהאם (כ-6,000 ₪).
כמובן שישנן דירות יוקרה, בהן המחירים עשויים להיות גבוהים יותר, כתוצאה מזווית הדירה, מהנוף שלה ומתקני הבניין השונים (חדר כושר, בריכה, קרבה לתחבורה ולאזורים פעילים וכו’) וכן דירות זולות מאלו, הכל על פי הפרמטרים הנדרשים מהנכס שלכם.
-
ניתוח מחירי הנדל”ן בעיר דובאי נוגע אך ורק לדירות בנויות ומשתנות בהתאם לאזור, פרויקט וחברת בניה.
לדבריהם של אנשי יזמות שונים בתחום הנדל”ן באיחוד האמירויות, התשואה מהשכרה של נכסים למגורים בדובאי ובאבו דאבי נעה בין 6% ל-8%.
מעבר לתשואה השוטפת מהשכרה, העתיד הכלכלי מההשקעה נמצא דווקא בעליית הערך העתידית של הנכסים.
בימינו, מומלץ להסתכל על ההשקעה בנדל”ן באיחוד האמירויות כהשקעה לטווח ארוך. רק דוגמא אחת לכך היא הפתיחה של אחד הכנסים מהגדולים בעולם ה- “2020”Expo, שיפתח לקהל הרחב באוקטובר 2021 (עקב מגפת הקורונה). כנס זה צפוי להזרים לעיר דובאי מיליוני מבקרים שיגורו בדובאי למשך חודשים ויצטרכו מקום ללון בו, ויעדיפו לשכור דירה מאשר ללון במלון לתקופת זמן ארוכה שכזו. עקב סיבה זו בלבד, ועוד אחרות כמובן, מומחים שונים טוענים כי קיים צפי כלכלי הגיוני כי התשואה למשכירי הדירות ומחירי הנכסים המוצעים להשכרה יעלו.
השכירות בעיר לרוב מחושבת בצורה שנתית, אך לשם הנוחות נציג אותה לפי שכירות חודשית ונשתמש בסיווג ה”אזורים” כפי שנעשה בחלק הקודם:
כך למשל, דירת 65 מ”ר בעלת חדר שינה וסלון תושכר לתייר במחירים הבאים:
- באזורים “היקרים” תמורת כ-5,200 דירהאם (כ-4,800 ₪);
- באזורים “הממוצעים” תמורת כ-3,900 דירהאם (כ-3,600 ₪);
- באזורים “הזולים” תמורת כ-2,600 דירהאם ( כ-2,400 ₪).
בנוסף למיקום, חשוב לשים לב מי קהל היעד ומהו סוג הדירה.
קהל היעד שונה מאוד בין מהגרי העבודה לבין אנשי העסקים והתיירים במקום וכמובן שונה מהמשפחות אשר מחפשות מקום לשהות בו.
מהגרי העבודה יגורו פעמים רבות בדירות לופט או דירות משותפות, בהן המחירים יהיו משמעותית זולים יותר. דירות כאלו יכולות להיות מושכרות במחיר גבוה יותר עבור מספר אנשים ולשמור על הכדאיות בלשכור נכס במשותף כנכס זול יותר מדירה אחת לכל אחד בנפרד. הביקוש לדירות אלו הינו לרוב בסמוך לקווי המטרו.
הערכות הן כי התשואה משכר דירה, בשכירות לטווח ארוך וללא קיזוז הוצאות ניהול, רכישה ואחרות, תהיה בין 5.25% ל-7.4% בשנה.
נכון להיום אין אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לאיחוד האמירויות, והיות ושיטת המיסוי בארץ היא שיטה פרסונלית, להבדיל מהשיטה הטריטוריאלית הנהוגה בדובאי, הרי שגם אם יש לתושב ישראל הכנסות מנכס בחו”ל, או ממכירת נכס, אותו תושב ישראל עדין יהיה חייב בתשלום מס בישראל, מכאן שלכאורה יחול על הכנסה זאת כפל מס, וזאת עד לחתימה על אמנה כאמור.
יחד עם זאת, בנוגע למס אשר כן יגבה בדובאי בפרט ואיחוד האמירויות בכלל, התנאים מאוד מקלים מבחינת המיסוי החל על הכנסות.
כך למשל, מס הכנסה ומס רווח הון הוא עומד על כ-0%, אין תשלום מס שבח ולרוב לא יחול מס על השכרת הדירה ברוב האמירויות, אך בדובאי למשל כן תידרשו לתשלום של כ- 5% מההכנסות שנתקבלו משכר דירה.
ובנוגע למס רכישה, אומנם אין מס כאמור, אך במקומו קיים תשלום של כ- 4% אשר משולם לרשות לפיקוח על נדל”ן של דובאי.
שימו לב שחשוב להתייעץ עם מומחה בענייני מס, מאחר שהכותב אינו מומחה בנושא זה.
כמו משקיעים רבים בעולם, דירות מגורים שנרכשות בחו”ל נרכשות למטרת הכנסה הונית פאסיבית ועם הרצון להתעסק בפרטי ההשכרה והתפעול במידה הפחותה ביותר, תוך מימון חברת ניהול במחיר ההוגן ביותר.
כמובן, שכמו ברוב הערים בעולם, גם בדובאי קיימות חברות לניהול נכסים אשר ינהלו וישכירו עבורכם את הנכס.
המחיר המקובל לניהול נכס הוא 5% מההכנסות משכר הדירה או כ-5,000 דירהאם שנתי, תנאים אלו משתנים בין חברה לחברה אך מחירים אלו הם השכיחים בקרב התעשייה.
חשוב לציין שהסכום יכול להשתנות בהתאם לנכס ואופי קהל היעד, שכן יש נכסים המצריכים תחזוקה גבוהה יותר.
פרט שחשוב לדעת בתכנון ההשקעה והשימוש בחברות ניהול הוא כי דמי הניהול מחושבים מ”ר כאשר סעיפים שונים מחושבים בעלויות שונות לפי סוג הנכס, לדוגמא שרותי הניהול עצמם עבור דירה יעלו לכם כ2 דירהאם לכל מ”ר, או ביטוח עבור חברת ההחזקה יעלה כבערך כ- 0.70 דירהאם למ”ר.
אחרי שהובהרו מספר מושגים ועניינים עיקריים שכל משקיע בדובאי צריך לדעת, בוא נעבור לתהליך.
איך קונים דירה בנויה מקבלן בדובאי ומה ההליכים הנדרשים לרכישת הנכס?
- עסקת רכישת דירה להשקעה בדובאי ממוצעת נמשכת כ-30 יום מהיום בו נחתם הסכם המכירה עד ליום העברת הבעלות, ההליך כולל את השלבים הבאים:
- השלב הראשון כמובן יהיה החתימה על הסכם\זיכרון דברים ( Memorandum of understanding- MOU), לאחר בחירת הנכס המתאים, ותשלום פיקדון (בדרך כלל 10%).
חשוב לציין, חוקי הנדל”ן בדובאי שונים ממה שאנו מכירים, לדוגמא, החוזים למכר והשכרה הינם נוסחים מוכנים מראש שהוכנו ע”י הRERA, הרשות לפיקוח על נדל”ן בדובאי, ובמקרה של רכישת נכס הטופס הידוע הינו RERA F) – לקריאה נוספת בנושא לחצו כאן
- השלב הבא הינו פגישה בינך, כקונה, המתווך והיזם, פגישה שמתקיימת במשרדו של הנאמן במחלקת הקרקעות של דובאי, כצעד בדרך להשלמת העסקה במטרה להגיש את הבקשה לאישור ללא התנגדות (NOC) הנדרש לצורך העברת הבעלות.
- בעבר נוכחות פיזית הייתה חובה, אך החל מ-2018 ישנה אפשרות לביצוע העסקה מבלי להגיע למשרד, או אפילו למדינה.
- במשרד יש להגיש את מסמכי הרכישה ואת העתק תצלום הדרכון שלכם.
- לאחר עיון במסמכים וקבלת האישור (NOC) כאמור, מתקיימת פגישה נוספת עם הקצין הנאמן, לצורך אימות נתוני הרוכש, הקונה והעסקה.
- בעת פגישה זו יש לסגור את כל התשלומים שהיו כחלק מההליך ולצורך סיום העסקה. יש לציין כי תשלומים אלו יתבצעו בשייקים בנקאיים בלבד, ואלו הם:
א. שייק בסכום היתרה ממחיר הדירה, שייק על שם המוכר (בניכוי 10% ששולמו בתחילת ההליך);
ב. שייק נוסף על סך של 4% ממחיר הנכס הנרכש, לטובת מחלקת הקרקעות של דובאי (לפעמים ישנו תשלום נוסף על סך כ600 דירהאם על דמי ניהול ההליך);
ג. תשלום עבור משרד הנאמן לרישום הבעלות על הנכס:
כ- 2,000 דירהאם ישולמו כאשר שווי הנכס עד 500,000 דירהאם;
וכ- 4,000 דירהאם לנכסים כאשר שווי הנכס מעל 500,000 דירהאם.
ד. תשלום עבור מתווך אם קיים (לרוב 2% מערך הנכס ותוספת 5% מע”מ).
ה. לאלו המעוניינים לרכוש דירה בעזרת משכנתא מהבנק המקומי, תאלצו לשלם תשלום נוסף של
כ- 0.25%, מערך המשכנתא הכולל, למחלקת הקרקעות של דובאי לשם רישום המשכנתא על הנכס בתוספת של ב-300 דירהאם על דמי ניהול ההליך.
נציין, כי מי שבכוונתו לרכוש את הנכס “במזומן” (במכה אחת) וללא משכנתא, לא יצטרך לשלם תשלום זה ודמי רישום משכנתא לא יחולו עליו.
ו. וכמובן שאחרון חביב שכמעט ומשקיעים שוכחים לקחת בחשבון – חשבון מים וחשמל – זה בהחלט תלוי בנכס שתבחרו ובאזור שתבחרו, אבל חשבונות אלו בדובאי מגיעים לסכומים, שנתיים, שבין 2300 דירהאם לדירה ו4000 דירהאם לוילה, ושוב, גם זה תלוי במ”ר אשר ברשותכם, באזור ובסוג הנכס.
- בשלב זה ישלח משרד הנאמנות בקשה למחלקת הקרקעות של דובאי להעברת הבעלות על שם הרוכש. מחלקת הקרקעות תנפיק נסח עליו יחתום הנאמן ויעביר לרוכש.
- העברת החשבונות על שם הרוכש, בעיקר חשבון חשמל ומים של משרד האנרגיה והמים של דובאי (DEWA). בעת העברת החשבונות יש צורך בהפקדת פיקדון על סך 4,000 דירהאם.
- וזהו זה, מזל טוב, אתם בעלי נכס מניב תשואות בעיר דובאי.
-
ייתכן וידרשו תשלומים נוספים על חשבון אגרות והוצאות הליכי ביניים שאינן מופיעות בפירוט זה.
-
ההליך הנ”ל מתאר רכישת דירה להשקעה בדובאי ו\או נכס ללא מתן משכנתא בבנק מקומי.
2. דירות למגורים באבו דאבי
אבו דאבי מהווה אחת משתי האמירויות בה עיקר עתודות הנפט המצויות באיחוד האמירויות, בהתאם לכך מדובר במדינה אשר בפועל הינה עשירה במיוחד.
עם זאת, ולהבדיל מתיירות בדובאי, אבו דאבי אינה פועלת בתחום התיירות ושוק השכירות הינו מצומצם. לרוב קהל הלקוחות הפוטנציאלים מונה עובדים בתחום הנפט ועל כן אינה בהכרח מהווה השקעה מומלצת.
במידה ותחליטו להשקיע באבו דאבי, על אף השוק המצומצם, תגלו בונוס מעניין, והוא מדיניות המיסוי נוחה עוד יותר, באבו דאבי המיסוי אינו קיים כלל הלכה למעשה בגין נכסי נדל”ן.
3. דירות למגורים ביתר האמירויות
על אף שהינן קטנות ופחות חשובות משמעותית משתי האמירויות הגדולות באיחוד, 5 האמירויות הנוספות הינן בעלות 25% מהאוכלוסייה.
בהתאם לכך ניתן לשקול השקעה בנסיכויות אלו, אך עם זאת יש לזכור כי כמעט ואין תיירים, או אנשי עסקים, באמירויות אלו ומשכך לא ניתן לראות בהן כטריטוריה מומלצת להשקעה מניבה, התלויה בין היתר בקהל הולך ובא.